2012青岛新房卖出10万套 历数去年楼市大事件

有么拉么

　　昨日青岛市房地产交易中心发布数据显示，2012年12月全市新房成交17764套，其中新建住宅15240套，与11月环比上涨近两成，达到了一年以来的最高点，为2012年的青岛楼市画上圆满的句号。2012年青岛全年卖出新房105737套，高于2011年，可见在经历了两年的限购令调控后，压抑许久的刚性需求纷纷释放。如今从中央到省市已 下发通知，以限购令为主的调控措施2013年将继续实施，业内人士分析指出，房价大幅上升的可能性微乎其微，但整体上来看今年房地产市场将呈现稳步上升的局面，不会比2012年差。

　　上月数据 原胶南交易量异军突起

　　昨日房地产交易中心 “网上房地产”公布数据显示，2012年12月全市新房总成交17764套，成交总量有了幅度可观的上扬，环比11月份的14605套上涨21.63%；其中新建住宅成交15240套，环比11月份上涨13.22%。青岛新一轮的行政区划调整在12月落地，加之部分区市又到了房屋维修金征收的临界点，种种力量推动岛城住宅成交出现了增长，这种成交上涨尤以原胶南市最为显著。

　　原胶南市以6575套的成交量稳居首位。由于自2013年1月1日起，黄岛区原胶南辖区将开始征收房屋维修基金，市民在这里买房需交数千元至数万元不等。面对这一政策上的调整，原胶南区域自2012年11月份以来出现了“疯狂”购房的场面，在11月份创造了原胶南史上单月最高销售纪录的情况下，12月份又轻松将这个纪录打破，售房量达到6575套，为2012年1—8月份的总和；其中圣诞节当天售房量为704套，相当于2012年上半年两个月的售房量。业内人士分析，导致这种现象出现的一个主要原因是购房者为避交房屋维修基金。紧随原胶南的是胶州市，12月成交2867套。与前者一样，胶州市自昨日起同样开始征收房屋维修基金。

　　面对市民的抢购热情，各个楼盘项目也是铆足了劲推新房源。新行政区划后，黄岛、市北的区域利好逐渐显现，瞬间捧红了这两大区域，而黄岛更是因为蓝色经济圈的发展、天然的自然资源优势、区域潜力等优越的条件，吸引了无数购房者的眼球。银盛泰星河城、万科青岛小镇、珠山花园、龙湖原山、保利海上罗兰等盘上市热销。另外在中海、绿城、万达三个地产大鳄的接连加推开盘后，和记黄埔也乘胜追击，于上周再次加推280余套新品。从目前情况看，楼市在年末走出一波“翘尾”行情。

　　成交量 从严寒开局到岁末热卖

　　2012年青岛楼市以严寒开局，1月份新房成交创近3年新低，仅有2646套。在2月份，由于《青岛市房屋专项维修资金管理办法 （试行）》即将施行，岛城住宅大量抢签，成交同比大涨77.20%。然而，这股热潮并未持续太久，三四月份住宅成交大幅下滑，“金三银四”一度黯然褪色。步入五六月份，岛城楼市终于摆脱阴霾，开发商在这一时期开始按捺不住，纷纷降价走量，刚需大量入市，楼市成色十足。降价走量的救世举措，果然受到了立杆见影的效果。七八月份，岛城楼市再度发力，成交量一度冲破万套大关。在此后的“金九银十”中，楼市虽然并未再度冲高，但已经处于高位的成交量稳居不下，9月成交11734套，10月成交9571套。11月份，在开发商一股年末冲量的行动中，岛城楼市再度向上，冲到14605套，12月再攀新高，以17764套创下一年来的最高点。

　　伴随着楼市成交量的飘红，开发商的资金压力也得到了缓解，大手笔拿地成为2012年楼市浓墨重彩的一笔。从央企大鳄到本土房企，都纷纷出手拿地储备，相继出现多个地王。

　　不过，库存量的居高不下仍值得交易各方关注。2012年9月中下旬，全市住宅存量再度超过11万套，10月更是逼近12万套大关，加上住宅、办公、商业等，库存新房首超16万套。至岁末，青岛的新房库存量高达150623套，给2013年岛城楼市抹上了一层挥之不去的沉重。

　　经历两年的限购调控后刚性需求纷纷释放 外来大鳄“反客为主”

　　现象

　　除了库存、成交等数据的变化，纵观2012年还有一个现象，那就是外来大鳄“反客为主”越来越明显。进入2012年，曾视作本地房企和外来大鳄平分秋色的市场格局被打破，几家外来大鳄的市场占有率不断飙升，在一轮轮刚需争夺战中，外来大鳄的争夺风头一度盖过本地房企。

　　虽然2012年的楼市销售数据尚未详尽，但在今年上半年的楼市销售榜单上已见分晓。上半年房企金额排名中，中海集团以11.65亿元独占鳌头，和记黄埔，万科，中南，保利等大牌房企占据榜单前5名。本地房企上半年表现欠佳，只有海信、青特排到第9、10位。曾经跻身2011年房企夺金TOP10的海尔地产和青建地产均未进入前十。在销售套数排行上，青岛风景凭借743套的骄人战绩荣登榜首，紧随其后的中海国际社区和中南世纪城均突破700套大关。在销售面积和销售金额的排行榜上，同属外来大鳄的和记黄埔·晓港名城和中海国际社区牢牢占据头两位。

　　2012年下半年以来，这些外来大鳄持续发力，中海国际社区、万科生态城、李沧万达广场、晓港名城、中南世纪城等大鳄不断加推新品，见机调整营销思路，进一步巩固市场占有率。在此期间，本土房企奋起直追，虽然也取得了一定成效，但与上半年滞后的销量相比，2012年的总量很难与外来大鳄的业绩企及。

　　现状

　　1月岛城楼市有点寒

　　2013年初青岛楼市将再度起航，1月开盘项目甚少，预计仅有六七个盘入市，岛城楼市进入暂时的休整期。

　　业内人士分析指出，2013年开始，包括周边县级市在内的青岛辖区将全面实施房屋维修金制度，为了躲避缴纳房屋维修基金，岁末岛城郊区出现了置业者扎堆过户的景象，不少开发商也抓住了这个时机，将推盘计划提前了。进入1月，开发商没有多余精力来进行新一轮的推盘，就出现了所谓的“休整期”。

　　也有业内人士认为这是开发商战略性部署，为蓄势再战2013年准备。2013年春节即将到来，天气寒冷，购房者的购房欲望也越来越淡；另一方面，中央重申了2013年持续执行限购政策的楼市调控导向，对购房者来讲，年前还是年后购房并没有多大差别，而且经历了三年的调控，购房者出手已经趋于理性，开发商推盘也比较谨慎。从开盘情况就能预计到1月楼市的成交量走低势在必然，春节过后青岛楼市的走向是否会如2012年年尾一样那么火热，还需等待各调控政策的推出和“回暖”信号的发出。不过业内人士大多认为，中央及山东省住建部门已明确了2013年将持续执行限购政策的楼市调控，在此背景下2013年房价很难大幅上涨，但不排除局部区域的微调。总体而言市场还是会稳步上升，除非有其他调控措施出台。

　　2012年楼市大事件回顾

　　3月：首套优惠重出江湖

　　短暂谢幕的8.5折利率重返舞台。2012年3月22日，青岛银行总部率先在各个分支机构实行了首套房8.5折的利率优惠。据知情人士透露，此次利率优惠的调整，缘于人民银行向各银行发出的通知，将个人住房的首套房贷款利率下限在基准利率基础上下调15%，各银行在基准利率和利率优惠下限之间，依据各银行的贷款额度以及贷款申请人的财务评估结果进行自主定价。这标志着银行针对首套房购房者的房贷利率重新回到折扣时代。

　　4月：紫御观邸“直降百万”

　　全国楼市进入深度调控期后，大幅降价的声音不绝于耳。中小房企为了缓和资金链的紧张，以价换量；大型房企虽不差钱，但抢占市场谋求发展之下依旧优惠频频。

　　2012年4月17日，位于山东路的大鳄项目中海·紫御观邸公开爆出 “直降百万”的降价信息，平均优惠幅度为每平方米4000多元，降幅惊人，可谓2012年岛城楼市降价潮中打出的最响一枪。中海·紫御观邸的降价，表明在房地产市场调控的大背景下，高端物业也开始考虑压缩利润空间，换取市场销量。

　　5月：“限墅令”重出江湖

　　2012年5月下旬，国资部发布了2012年土地供应计划报告，指出要合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。继而在6月中下旬，由国土资源部、国家发改委联合发布的《关于发布实施<限制用地项目录（2012年本）>和<禁止用地项目目录 （2012年本）>的通知》，再次要求，各地严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，并将住宅项目容积率严格限定不得低于1.0。

　　6月、7月：年内两次降息

　　正当房地产行业在严厉调控之下艰难行走时，年中的两次降息，为整个行业减缓了市场的冲力，带来一丝希望。年内首次降息是央行在2012年6月7日宣布，自6月8日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这次降息是自2008年12月以来央行的首次降息。

　　7月5日央行再次公布，决定自2012年7月6日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。此次降息为不对称降息，利率差缩小，意味着银行从存贷款之间获取的利息收入空间缩小。对房地产而言，相对大幅地降低贷款基准利率，能够减轻贷款的压力。

　　两轮下调之后，目前5年期以上贷款基准利率为6.55%，降息前已经办理好按揭的贷款者，将在今年1月1日开始执行新的基准利率。

　　9月、12月：保障房全面发力

　　今年年初，青岛市住房保障工作会议公布了今年全年的保障房工作目标，2012年省政府下达青岛市保障性住房建设指标为23085套。截至目前，我市已在31个项目中落实24388套保障性住房房源，圆满完成国家和省下达我市的保障性住房建设任务。

　　此外今年全市共向市民推售了两批保障房。首批保障房于2012年9月19日公开销售，一共5451套房源，包含10个经济适用住房项目和3个限价商品住房项目，这是我市历史上集中推出房源最多的一次公开销售。12月10日，青岛市2012年第二批5个经济适用住房项目和2个限价商品住房项目开始公开销售，房源共计3250套。此外公开配租的廉租住房和公共租赁住房房源共有513套，市区今年已累计配租配售保障性住房9214套，标志着市政府年初确定的配租配售保障性住房不少于9000套的任务目标圆满完成。

　　11月-12月：年末再现地王

　　2012年12月13日，香港东路23号B地块（即“中国海洋大学浮山校区原址”）走上拍卖台，经过二十多轮的叫价后被拍走，成交价高达13040元/平方米，打破此前纪录，成为崂山新地王。（记者 孙静芳）