潘石屹一针见血指出最近房价下跌的原因：与新政无关

黑睛

这是我的两点说明，与不同意见者和关心房地产的朋友们磋商。

　　一，我的确在2010年5月5日银河SOHO举办的一次论坛上说过，我支持这次政府调控房地产市场的新政。理由重复如下：

　　2009年5月份以来住房价格暴涨，市场上反映出的许多指标大大超过了正常值范围，如：

　　1、地价与房价。从价格看地价和房价没有关系了，甚至地价(楼面价)超过周边房价，出现了“面粉价格比面包还要贵”的怪现象。

　　2、租金回报率(或租售比)。一线城市的住房因价格太高，使租金回报率这个衡量房地产市场的最重要指标远远超出了正常的范围，正常应在7%—8%之间，但据中原地产统计，北京、上海住宅的租售比仅有1%—2%。

　　3、其它行业大量资金涌入房地产行业。资金过度集中到房地产，经济不能平衡发展。就如同身体患了癌症一样，某一些器官细胞疯狂地增长，拼命吸收身体其它部分的营养，使机体失衡。

　　4、二手房价格也随着一手房价格和地价飞涨。二手房上涨最快的恰恰是没有人入住过的空房子，出租出去有人住过的房子，因有一些旧损，价格比不过没有人住的空房子。

　　提到香港1997年的“楼灾”，许多人都把原因归结为香港政府出台了8.5万套政府廉租房的计划。我不能认同这种观点。1997年前香港的楼市已经非常疯狂了，楼价太高，处在危险的位置上，即使没有此计划出台，也会有别的风吹草动让它跌下来。其实8.5万套廉租房仅是一个计划，并没有实施，市场上没有为此多供应一套房子。今天中国住宅价格下降，不是因为出台了什么新政，而是住房价格太高了。

　　瑞银通过有效资金成本、出租回报率和持有成本的三项分析得出结论，北京、上海等一级城市的住房价格比1997年的香港还要高。还是那句老话，天亮是因为地球和太阳的位置移动引起的，而不是公鸡打鸣把天“叫”亮的。

　　最近政府出台房地产新政，总的方向是减少已经存在于住房市场的危险，我支持房地产新政，并不是说每个城市的每一条政策都是正确的，有一些政策条款可能只是雷声大雨点小，有些是根本无法实施的空架子。但没有完全正确、百分百完美的政策，只有通过实施过程，再进一步磋商，反省，修改，完善。

　　二、我的确在2010年5月10日香港召开的一次会议上说过，中国一些主要城市住房的价格应该回落到2009年初的水平。记者追问我2009年住宅的涨幅有多少，我说一线城市大约15—20%吧。第二天媒体上就出现了我说住房价格会下跌20%的说法。

　　我说的这个20%的确没有经过精确的市场调查和数据分析，只是说出了我作为一个房地产从业人的感觉，欢迎大家一起磋商，提出各自的依据。但没有必要针对此话对我进行人身攻击，也没有必要抱定阴谋论，认为我讲此话背后一定有什么目的。中国一些大城市，影响住房价格的因素很多，只从价格与其他指标相比，下降20%并不过份。但北京现有可以销售的一手住房量很少，市场对价格预期有较大影响。目前房地产公司又大多持有现金——从上市公司所拥有的现金来看，很多公司现金充裕，如万科拥有超过200亿的现金，房地产新政的某些措施可能会让一些住宅开发商在开发和买地时很谨慎，这样也会影响市场上住房的供应量，市场上供应量少了，就会让房价上涨。

　　这是我的两点说明，与不同意见者和关心房地产的朋友们磋商。

　　一，我的确在2010年5月5日银河SOHO举办的一次论坛上说过，我支持这次政府调控房地产市场的新政。理由重复如下：

　　2009年5月份以来住房价格暴涨，市场上反映出的许多指标大大超过了正常值范围，如：

　　1、地价与房价。从价格看地价和房价没有关系了，甚至地价(楼面价)超过周边房价，出现了“面粉价格比面包还要贵”的怪现象。

　　2、租金回报率(或租售比)。一线城市的住房因价格太高，使租金回报率这个衡量房地产市场的最重要指标远远超出了正常的范围，正常应在7%—8%之间，但据中原地产统计，北京、上海住宅的租售比仅有1%—2%。

　　3、其它行业大量资金涌入房地产行业。资金过度集中到房地产，经济不能平衡发展。就如同身体患了癌症一样，某一些器官细胞疯狂地增长，拼命吸收身体其它部分的营养，使机体失衡。

　　4、二手房价格也随着一手房价格和地价飞涨。二手房上涨最快的恰恰是没有人入住过的空房子，出租出去有人住过的房子，因有一些旧损，价格比不过没有人住的空房子。

　　提到香港1997年的“楼灾”，许多人都把原因归结为香港政府出台了8.5万套政府廉租房的计划。我不能认同这种观点。1997年前香港的楼市已经非常疯狂了，楼价太高，处在危险的位置上，即使没有此计划出台，也会有别的风吹草动让它跌下来。其实8.5万套廉租房仅是一个计划，并没有实施，市场上没有为此多供应一套房子。今天中国住宅价格下降，不是因为出台了什么新政，而是住房价格太高了。

　　瑞银通过有效资金成本、出租回报率和持有成本的三项分析得出结论，北京、上海等一级城市的住房价格比1997年的香港还要高。还是那句老话，天亮是因为地球和太阳的位置移动引起的，而不是公鸡打鸣把天“叫”亮的。

　　最近政府出台房地产新政，总的方向是减少已经存在于住房市场的危险，我支持房地产新政，并不是说每个城市的每一条政策都是正确的，有一些政策条款可能只是雷声大雨点小，有些是根本无法实施的空架子。但没有完全正确、百分百完美的政策，只有通过实施过程，再进一步磋商，反省，修改，完善。

　　二、我的确在2010年5月10日香港召开的一次会议上说过，中国一些主要城市住房的价格应该回落到2009年初的水平。记者追问我2009年住宅的涨幅有多少，我说一线城市大约15—20%吧。第二天媒体上就出现了我说住房价格会下跌20%的说法。

　　我说的这个20%的确没有经过精确的市场调查和数据分析，只是说出了我作为一个房地产从业人的感觉，欢迎大家一起磋商，提出各自的依据。但没有必要针对此话对我进行人身攻击，也没有必要抱定阴谋论，认为我讲此话背后一定有什么目的。中国一些大城市，影响住房价格的因素很多，只从价格与其他指标相比，下降20%并不过份。但北京现有可以销售的一手住房量很少，市场对价格预期有较大影响。目前房地产公司又大多持有现金——从上市公司所拥有的现金来看，很多公司现金充裕，如万科拥有超过200亿的现金，房地产新政的某些措施可能会让一些住宅开发商在开发和买地时很谨慎，这样也会影响市场上住房的供应量，市场上供应量少了，就会让房价上涨。

　　随着房地产调控政策的“满月”，一直对政策“颇有微词”的SOHO中国董事长潘石屹坦言，自己的言论被过度解读了，并针对前期观点进行了“两点说明”。

　　老潘被误读的20%

　　即便房地产市场的打压政策是否告一段落还没有结论，延续什么样的政策仍然没有明确，但在外界看来，潘石屹“房价会下跌20%”之说，其实就是一种姿态。

　　对此，老潘感觉颇为委屈，他承认自己的确在公开场合解读政策和市场，判断“中国一些主要城市住房的价格应该回落到2009年初的水平”，以及“2009年一线城市住宅的涨幅大约15-20%”的谨慎表态，却被媒体和公众的“中国式思维”误读为“住房价格会下跌20%”。

　　老潘解释称：“我说的这个20%的确没有经过精确的市场调查和数据分析，只是说出了我作为一个房地产从业人的感觉，欢迎大家一起磋商，提出各自的依据。但没有必要针对此话对我进行人身攻击，也没有必要抱定阴谋论，认为我讲此话背后一定有什么目的。”

　　潘石屹认为，一些大城市，影响住房价格的因素很多，只从价格与其他指标相比，下降20%并不过份。

　　尽管业界普遍认为国家调控房地产的政策作用已经正在显现，不过，潘石屹认为，“北京现有可以销售的一手住房量很少，市场对价格预期有较大影响。从目前上市公司所拥有的现金来看，很多公司现金充裕，如万科拥有超过200亿的现金，房地产新政的某些措施可能会让一些住宅开发商在开发和买地时很谨慎，这样也会影响市场上住房的供应量，市场上供应量少了，就会让房价上涨。”

　　不再雷声大的新政

　　正是在这样的基础上，潘石屹将房地产新政分成三类，一类是“雷声大雨点小”。一类是有些雷声，有些雨点。最可怕的第三类，事先无声无息，突然是倾盆大雨。事实上，这已经是2003年以来的第四次房地产调控，难怪任志强评论：中央对房地产历来的政策都是打一下、摸一下，唯恐打坏了。这一次下手这么重，不知道会怎么收场。

　　对此，潘石屹笑言，和开发商一起吃饭讨论中央到底想干什么，最后的答案是无解，而这会是又一场“猫捉老鼠”的游戏吗?

　　然而，潘石屹还是承认一点，最近政府出台房地产新政，总的方向是减少已经存在于住房市场的危险，其支持房地产新政，并不是说每个城市的每一条政策都是正确的，有一些政策条款可能只是雷声大雨点小，有些是根本无法实施的空架子。但没有完全正确、百分百完美的政策，只有通过实施过程，再进一步磋商、反省、修改和完善。

　　即使如此，潘石屹还不得不说破一个显而易见的事实，今天中国住宅价格下降，不是因为出台了什么新政，而是住房价格太高了。在潘石屹看来，2009年5月份以来住房价格暴涨，市场上反映出的许多指标大大超过了正常值范围，包括地价与房价、租金回报率、二手房价格也随着一手房价格和地价飞涨。

　　为了进一步佐证自己的观点，潘石屹举例称，瑞银通过有效资金成本、出租回报率和持有成本的三项分析得出结论，北京、上海等一级城市的住房价格比1997年的香港还要高。并强调一句老话：天亮是因为地球和太阳的位置移动引起的，而不是公鸡打鸣把天“叫”亮的。

　　在未来扑朔迷离的房地产市场上，关于“房地产绑架了中国经济”的声音开始躁动起来，为此，国家发改委有关官员回应，表示“房地产绑架论毫无依据，其意在不要房地产调控政策。”，市场人士亦想追问，老潘有何见解

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